원상복구는 인테리어를 새로 하는 게 아닙니다. 임차인이 들어오기 전 상태로 되돌리는 것입니다. 그래서 "얼마나 잘 만드느냐"가 아니라 "어느 시점으로 되돌리느냐"가 전부입니다.
기준은 계약서와 인수 시점의 상태입니다. 임대인이 요구하는 수준이 아니라, 계약서 특약과 들어올 때 그 자리가 어떤 상태였는지가 기준입니다. 인수 당시 사진이 있으면 협의가 대부분 여기서 끝납니다.
세 가지 유형
현장에서 만나는 원상복구는 사실상 이 세 가지 중 하나입니다. 어느 쪽이냐에 따라 공사비가 두 배 넘게 차이 납니다.
유형 1
골조 원복 (올철거)
신축 상가에 처음 입점한 경우. 받았을 때가 콘크리트 골조였으니 그 상태로 돌려놓습니다.
- 바닥재·벽 마감재 전면 제거
- 천장 텍스·경량 틀 해체
- 내부 칸막이·조적벽 철거
- 주방 설비·덕트·후드 철거
- 전기·급배수 인입부만 남기고 정리
콘크리트·조적면이 그대로 드러난 상태로 인계됩니다. 철거 전문업체로도 처리 가능한 유형입니다.
유형 2
마감 원복
기존 점포를 승계했거나, 임대인이 기본 마감 상태를 요구하는 경우. 가장 흔하고, 분쟁도 여기서 납니다.
- 내 인테리어만 철거 (유형 1과 동일)
- + 천장 텍스 재시공
- + 벽면 석고보드 · 도장 마감
- + 바닥 데코타일 시공
- 조명·콘센트 기본 배치 복구
뜯는 것으로 끝나지 않고 다시 만들어야 합니다. 철거만 하는 업체는 이 단계에서 마감 협력업체를 따로 불러야 하고, 그만큼 비용과 기간이 늘어납니다.
유형 3
부분 원복 (존치 협의)
임대인이 다음 임차인을 위해 일부를 남겨 달라고 하는 경우. 잘 협의하면 가장 저렴합니다.
- 냉난방기·전기 증설분 존치
- 화장실·주방 설비 존치
- 간판 틀만 남기고 시트지 제거
존치 항목은 반드시 서면으로 남기십시오. 구두 합의는 명도 시점에 뒤집히는 일이 잦습니다.
주의
분쟁은 대부분 여기서 납니다
- 계약서에 "원상회복" 네 글자만 있고 기준이 없을 때
- 인수 당시 사진이 없어 원래 상태를 증명 못 할 때
- 전 임차인이 두고 간 시설을 내가 철거해야 하는지 애매할 때
- 관리사무소 기준과 임대인 요구가 다를 때
이 경우 철거 착수 전에 범위를 확정해야 합니다. 뜯고 나서 다투면 되돌릴 수 없습니다.
보증금을 지키는 순서
- 계약서 특약부터 확인합니다. "원상회복" 문구 옆에 범위가 적혀 있는지, 별도 합의서가 있는지 봅니다.
- 인수 당시 사진을 찾습니다. 계약 때 찍어둔 사진, 이전 인테리어 견적서, 도면 — 무엇이든 원래 상태를 보여주면 근거가 됩니다.
- 임대인·관리사무소와 범위를 맞춥니다. 둘의 요구가 다를 수 있어 양쪽 다 확인해야 합니다.
- 합의된 범위를 서면으로 남깁니다. 문자·메일도 증거가 됩니다.
- 철거 전·후 사진을 남깁니다. 명도 정산에도, 폐업지원금 정산에도 필요합니다.
플랜디자인은 이 협의부터 같이 들어갑니다. 실내건축공사업 등록 법인(㈜플랜디자인 · 388-88-00835)이라 유형 2처럼 마감까지 다시 만들어야 하는 원복도 한 팀에서 끝냅니다. 철거하고 나서 마감 업체를 다시 부를 필요가 없습니다.
폐업지원금과의 관계
희망리턴패키지 점포철거비 지원은 철거 비용을 대상으로 합니다. 유형 2의 마감 재시공분이 지원 범위에 포함되는지는 사업장 상황과 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 견적 단계에서 철거분과 마감분을 나눠 산출해 드리며, 지급 여부와 금액은 소상공인시장진흥공단 심사 결과에 따릅니다.